Verkauf von Store Capital

Gestern haben wir den US-Gewerbeimmobilien REIT Store Capital verkauft. Durch die kommende Übernahme wird die Aktie demnächst von der Börse genommen. Wir wollten aber nicht warten, bis das ganze Prozedere des De-listing erfolgt und haben gestern die Position abgestoßen. Die Abrechnung sieht wie folgt aus:

• Gewinn vor Steuern inklusive der Dividendeneinnahmen 1.623,34 EUR = 24,4% Brutto-Gewinn
• Da der REIT als Fond eingestuft ist und bei uns bisher kein Verlustvortrag für Fonds aufgelaufen ist, hat der Staat mit der Kapitalertragssteuer und dem Soli zugeschlagen. Es wurden vom Bruttogewinn 360,97 EUR einbehalten. Dies entspricht einer Steuerquote von 22,2%
• Der Nettogewinn beträgt somit 1.232,24 EUR oder 18,5%
• Da wir die Position aber nur 247 Tage, also weniger als ein Jahr gehalten haben, ist die jährliche Rendite mit 27% deutlich höher.
• Die Cash-Quote ist nun im Familiytrust auf 6,5% gestiegen und wir haben wieder Munition für Schnäppchenjagt.

Alles in allem kein schlechter ROI (Return of Investment), doch lieber wäre es uns gewesen die Position noch länger zu halten und die einträglichen Dividenden zu kassieren. Auf der anderen Seite haben wir nun wieder eine erhöhte Liquidität und können mit dem erzielten Gewinn eine deutlich höhere Summe in Dividendenaktien reinvestieren. Aktuell heißt es abwarten bis uns Mr. Market wieder mit Sonderangeboten die Türen einrennt. Sollten sich keine größeren Deals ergeben, werden wir mit unseren verbleibenden 2 Freebuys und kleineren Investments noch im Oktober die Einstiegskurse einiger unserer Positionen senken.

Dividende von Store Capital

Vermutlich die letzte Dividende kam von Store Capital in Höhe von 78,31 EUR. Unser Engagement in diesem US-amerikanischen Immobilien REIT steht vor einer Übernahme und könnte demnächst von der Börse genommen werden. Das Management verkündete im letzten Monat, dass ein Konsortium bestehend aus GIC und Oak Street Capital den Real Estate Investment Trust in Gänze kaufen möchte. Das hatte ein schnelles Kursplus von 20% verursacht, denn der Kaufpreis soll bei 32,25 USD liegen. Das Management von Store Capital hatte aber möglichen anderen Interessenten noch einmal eine gewisse Gnadenfrist eingeräumt. Am 15.Oktober lief diese dann aus und ein höheres Angebot könnte, theoretisch, den Übernahmepreis noch einmal in die Höhe treiben. Wir mutmaßen, dass ein solches Szenario nicht wirklich relevant ist. Andere Angebote habe es vermutlich, wenn, bereits gegeben und sie seien nicht attraktiver gewesen. Die Übernahme von Store Capital kann daher schon bald eingeläutet werden. Das Management des US-REITs sprach davon, dass man für Anfang 2023 die geplante Übernahme über die Bühne bringen möchte. Im Laufe der nächsten Woche dürfte sein Schicksal besiegelt sein oder entsprechend die Konditionen, zu denen eine Übernahme passiert. Wir werden die Position die nächsten Tage genauer beobachten und dann abstoßen. Der erwartete Spekulationsgewinn aus Kauf und Verkauf wird dann bei ca. 20% liegen und das steuerneutral, denn wir können den Gewinn gegen unseren Aktienverlusttopf verrechnen. Wir warten nicht bis zum Delisting an der Börse, sondern wollen das freiwerdende Kapital früher anderweitig allokieren. Aktuell interessant sind die Gewerbeimmobilien REIT’s wie Realty Income und Stag Industrial.

Abschied von Store Capital

Unsere Aktie des US-Immobilien REIT Store Capital erlebte am 14. September einen großen Kurssprung, denn der Immobilienkonzern hat ein Übernahmeangebot erhalten, das über 20% höher liegt als der aktuelle Marktwert. Das Angebot ist nicht nur für Aktionäre von Store Capital wichtig, denn es zeigt der Immobilienbranche, dass nun offensichtlich die ersten Schnäppchenjäger aktiv werden. Durch das Übernahmeangebot dürfte die Aktie in naher oder ferner Zukunft von der Bildfläche verschwinden.

Folgende Informationen wurden am 15.ten September auf der Webseite des Unternehmens gepostet:

„…. today announced that they have entered into a definitive agreement under which GIC and funds managed by Oak Street will acquire STORE Capital in an all-cash transaction valued at approximately $14 billion.
Under the terms of the definitive merger agreement, STORE Capital stockholders will receive $32.25 per share in cash, which represents a premium of 20.4% to STORE Capital’s closing stock price as of September 14, 2022 and a premium of 17.8% to the 90-day volume weighted average stock price through that date.„

Somit werden den Aktionären eine Barabfindung von 32,25 USD geboten. Aktuell liegt der Preis an der New York Stock Exchange (NYSE) bei 31,33 USD. Die endgültige Fusionsvereinbarung beinhaltet eine 30-tägige „Go-Shop“-Periode, die am 15. Oktober 2022 abläuft und es STORE Capital und seinen Vertretern ermöglicht, alternative Übernahmeangebote aktiv einzuholen und zu prüfen. Die Transaktion, die vom Vorstand von STORE Capital einstimmig genehmigt wurde, wird voraussichtlich im ersten Quartal 2023 abgeschlossen, vorbehaltlich der Zustimmung der Aktionäre von STORE Capital und der Erfüllung bestimmter anderer üblicher Abschlussbedingungen. Der Abschluss der Transaktion unterliegt keinerlei Finanzierungsbedingungen. Für uns bedeutet dies, warten bis zur Barabfindung oder einen vorzeitigen Verkauf der Aktie bei guten Marktpreisen. Hierbei lassen wir uns aber nicht drängen, sondern beobachten weiter die Situation.

Bereits zum 19. September hat das Management des Real Estate Investment Trusts erklärt, dass man noch eine Dividende an die Investoren auszahlen wolle. Alle Aktionäre, welche am 30.09.2022 im Besitz von Aktien des Unternehmens sind, werden am 17.10.2022 eine Dividende von 0,41 USD pro Aktie erhalten. In diesem Genuss werden wir kommen, denn wir halten die Position aktuell immer noch.

Im Nachhinein kann man Dingen immer nachtrauern. Im Februar 2022 habe ich erkannt: Store Capital war ein idealer Kompromiss als REIT. Eine zuletzt hohe Dividende, eine starke Historie, ein diversifiziertes Depot und sogar die Aussicht auf moderates Wachstum rundeten diesen Mix ab. All das führte zu viel Qualität zu einem wirklich guten Preis. Nicht umsonst haben die institutionellen Investoren zugegriffen. Wir hätte bei Store Capital lieber einen Buy-and-Hold-Ansatz über viele Jahre und Jahrzehnte weiter verfolgt. Immerhin: Es gibt noch einmal eine Dividende, sogar eine die im Vergleich zu vorher noch einmal um 6,5% erhöht wird – das würde einer Dividendenrendite von 6,35% entsprechen. Ein Verkauf würde uns aktuell einen Kursgewinn von 19,9% bescheren, somit eine Cashflow positiver Trade.

Dividende von Store Capital

Eine weitere Dividende aus der Immobilienbranche kam von Store Capital, einer der US-REITs, der eine Menge Qualität verspricht. Fast 3.000 Immobilien zeigen, dass das Fundament überaus diversifiziert ist. Das Management hat außerdem seit dem Börsengang vor einigen Jahren kein einziges Mal die Dividende gekürzt. Unsere Brutto-Dividendenrendite beträgt 5,74%, netto wurden 71,08 EUR ausgeschüttet. Wir sind erst im Februar 2022 eingestiegen und der Kurs hat sich noch nicht richtig bewegt (+ 0,18%). 

Nun muss ich aber doch 2 Charts zeigen, denn im USD-Raum hat die Aktie seit Februar um -10,5% verloren. 

Schaue ich mir dagegen die Kursentwicklung im EUR Raum an, dann hat sich die Aktie ganz gut gehalten. Der Grund ist der schwache EUR, der im gleichen Zeitraum gegenüber dem USD um knapp 11% abgewertet hat und somit den Kursverlust unseres Investments in USD dann neutralisierte.   

 

Dividende von Store Capital

Ein weiterer solider Dividendenzahler aus dem Immobilienbereich ist Store Capital. Die erste Quartalsdividende in Höhe 75,20 EUR wurde auf unserem Konto verbucht. Viel ist seit unserem Einstieg im Februar noch passiert, der Buchgewinn liegt bei 3,1%. Die Dividendenrendite erfreut uns da schon mehr, denn sie liegt bei 5,32%. Die Dividende ändert sich für uns nicht, doch der Preis am Markt schon. Wie wir mit Blick auf den Aktienkurs von Store Capital erkennen können, hat es so einiges an Volatilität gegeben. Auch hier zählt für uns der Ertrag eines Investments, denn wir leben von den Einnahmen und nicht von der Kursspekulation. Der REIT mit Sitz in Scottsdale (Arizona) ist erst im Jahr 2011 entstanden. Doch besitzt das Unternehmen aktuell schon ein gut diversifiziertes Portfolio, das sich aus 2.866 Immobilienstandorten in 49 Bundesstaaten der USA zusammensetzt. Wobei unter anderem Restaurants, metallverarbeitende Betriebe oder auch Gesundheitseinrichtungen zu den wichtigsten Beständen im Portfolio gehören. Somit haben wir in ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio investiert, ohne sich mit Mietern, Mietrecht und Reparaturen herumschlagen zu müssen.  

Store Capital Aktie

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Einstieg bei Store Capital

Seit vergangenen Dienstag haben wir uns beim US-amerikanischen REIT für Gewerbeimmobilien, der Store Capital Corporation beteiligt. Das Unternehmen ist ein Triple-Net-Lease Real Estate Investment Trust, der führend in der Akquisition, Investition und Verwaltung von Single Tenant (ein Mieter pro Immobilie) ist. Die Bereiche Service, Einzelhandel und Fertigung, Restaurants, frühkindliche Bildung, Kfz-Reparatur und -Wartung, Fitnessstudios und Metallverarbeitung stellen die Top-Branchen im Portfolio dar. Mit über 2780 Immobilienstandorten in den USA und mehr als 2,0 Millionen Immobilien ist das Unternehmen gut diversifiziert. Zu den Mietern zählen nicht die ganz großen Ketten, sondern eher Mittelständler. Dadurch können höhere Mietrenditen erzielt werden, denn die Preissetzungsmacht liegt eher beim REIT als beim Mieter. Die Top 10 Kunden machen gerade mal 19% des gesamten Investmentvolumens aus, was das Gesamtrisiko bei Mietausfällen vermindert. Auch in den Krisenjahren 2020 und 2021 lag die Belegrate der Immobilien bei über 99%. Wir erwarten eine Dividendenrendite von über 5% und bauen dadurch unser passives Einkommen mit einem weiteren Cash-on-Cash-Investment aus. Im Portfolio machen die Immobilienaktien mittlerweile fast 17% aus, aufgesplittet in die Bereich Gesundheits-, Büro- und Gewerbeimmobilien. 

Hier der Auszug aus der Top 10 Mieterliste.