Neuinvestment Realty Income

Ein weiteres Investment in Immobilien tätigten wir parallel zum Einstieg in Agree Realty mit dem Flaggschiff Realty Income, auch bekannt als „The Monthly Dividend Company^®„. Seit dem 27.März 2024 liegen nun 58 Unternehmensanteile bei uns im Depot.

Realty Income ist ein S&P 500-Unternehmen und Mitglied des S&P 500 Dividend Aristocrats-Index. Seit mehr als 50 Jahren investiert das Unternehmen in Immobilien, um eine verlässliche monatliche Dividende zu liefern, die sogar im Laufe der Zeit kontinuierlich stieg (ca. 3,77% in den letzten 10 Jahren). Seit 29 Jahren gab es keine Senkung der Dividende. Das Unternehmen ist als REIT strukturiert und seine monatlichen Dividenden werden durch den Cashflow aus vermieteten Immobilien gestützt, die hauptsächlich im Rahmen langfristiger Nettomietverträge mit gewerblichen Kunden gehalten werden. Die Immobilien liegen hauptsächlich in den USA, aber auch in Europa besitzt man ein Portfolio im Wert von gut 10 Milliarden USD. Realty Income zählt mit einer Marktkapitalisierung von 35,3 Mrd. USD zu den weltweit fünft größten Immobilienunternehmen. Bis heute hat das Unternehmen in seiner 55-jährigen Geschichte 645 aufeinanderfolgende monatliche Stammaktien-Dividenden erklärt und die Dividende seit der Börsennotierung im Jahr 1994 bereits 124 Mal erhöht. Realty Income wurde 1969 von William und Joan Clark in Escondido, Kalifornien, gegründet. Das Ziel war einfach: ein zuverlässiges monatliches Einkommen für Investoren zu generieren. Das Immobilienportfolio begann im selben Jahr mit einer einzigen Sale-Leaseback-Akquisition einer Taco-Bell-Immobilie und ist inzwischen auf 15.450 Immobilien in allen 50 Bundesstaaten sowie in Puerto Rico, Großbritannien, Spanien, Italien, Irland, Frankreich, Deutschland und Portugal angewachsen. Seit 1994 ist das Unternehmen an der New York Stock Exchange (NYSE) gelistet.

Neuinvestition in Agree Realty

Nachdem wir Kapital aus dem Verkauf von Walgreen Boots Alliance zurück bekommen hatten, haben wir uns gleich überlegt, wie wir das Kapital wieder produktiv einsetzen können. Denn man bedenke: Es gibt nur zwei Arten von Geld zu verdienen, entweder wir arbeiten für Geld, oder das Geld arbeitet für uns. Wir bevorzugen die letztere Variante.

Wir suchten also nach den 3 U’s bei den Aktien: Sie muss unterbewertet, unbeliebt und in den Anlegerdepots unterrepräsentiert sein. Das trifft aus unserer Sicht momentan auf die Vermögensklasse der REIT’s zu und so fiel die Wahl auf die Agree Realty Corp., einem börsennotierten Real Estate Investment Trust. Das Unternehmen erwirtschaftet ihre Gewinne durch den Erwerb und die Entwicklung von Immobilien, welche dann an branchenführende Einzelhandelsmieter (Walmart, Tractor Supply, Dollar General, Best Buy, CVS Pharma, TJX und noch weitere) vermietet werden. 69% der Mieter besitzen einen Investmentgrade (hohe Bonität) und die anderen Mieter sind auch nicht ganz unbekannt, wie der ALDI in USA. Das Unternehmen besitzt ein Portfolio von 2.135 Immobilien in 49 Bundesstaaten der USA. Es werden monatlich Dividenden gezahlt mit einer Rendite von ca. 5,3%. Unser Portfolio besitzt bereits REIT’s im Bereich Büro-, Indsutrie- und Gesundheitsimmobilien. Gewerbeimmobilien im Bereich des Einzelhandel sind hier unterrepräsentiert. Wir sehen auch, dass seit 2022 nur Insiderkäufe getätigt werden, was ein positives Zeichen ist und auf eine Unterbewertung des Unternehmens hindeutet. Auch die Unternehmenszahlen haben uns überzeugt und so haben wir uns bereits am Mittwoch 55 Unternehmensanteile ins Portfolio gelegt.

Neuzugang Bristol-Myers Squibb

Die US-amerikanische Bristol Myers Squibb Co. ist ein auf Biotechnologie spezialisiertes Pharmazieunternehmen, die Medikamente für die Indikationen Krebs, Herz- und Kreislauferkrankungen, Diabetes, Hepatitis B, HIV/AIDS, Arthritis sowie psychiatrische Erkrankungen entwickelt, produziert und vertreibt. Das Unternehmen wurde 1887 als Clinton Pharmaceutical Company in New York gegründet und fusionierte 1989 mit der Squibb Corp. Der Konzern ist neben den USA in Mexiko, Puerto Rico, Europa sowie in Japan und China präsent. Seit 38 Jahren werden Dividenden gezahlt und seit 16 Jahren auch jährlich um ca. 6% gesteigert. Die Kennzahlen sind sehr lukrativ und deuten auf eine Unterbewertung des Unternehmens hin. Das Damoklesschwert bei Pharmaaktien sind immer, dass es bei den klinischen Studien Probleme gibt und Wettbewerber auf den Plan treten. So ist auch aktuell Bristol-Myers Squibb unter Druck und von Mr. Market verschmäht. Langfristig sind wir aber positiv eingestellt, zumal das Unternehmen eine solide Eigenkapitalquote und einen guten Cashflow hat. Mit einer kleinen Position von 46 Aktien haben wir nun die Reise begonnen.

Öl für uns alle

Nach der Analyse der Ölaktien konnte ich mich nicht für ein Unternehmen entscheiden, denn alle sind aktuell sehr günstig bewertet. So habe ich am Freitag den iShares MSCI World Energy Sector ETF gekauft und habe damit die weltweit großen Player am Öl- und Gasmarkt im Portfolio.

15% Exxon Mobile
9,6% Chevron
7,9% Shell
5,7% Total
5,1% ConocoPhillips
3,8% BP
2,7% Enbridge
2,7% Schlumberger
2,7% Canadian Natural Resources
2,6% EOG Resources

Die aktuelle Dividende dieses physisch replizierenden ETF liegen bei 3,8% und die Gesamtkostenquote beträgt 0,18%.

Osternestle gesetzt

Letzte Woche habe ich mir noch ein kleines Osternest bereitet, mit 3 Eier im Korb. Zwei Zukäufe und einen Neueinstieg ist es geworden.

1. 3M haben wir nochmals zugekauft und unsere Position auf das Maximum ausgedehnt, spricht 4,8% vom investierten Kapital sind nun auf das US-amerikanischen Technologieunternehmen gesetzt. Der offene Reklamationsfall mit den Gehörschutz hat den Markt verunsichert und den Kurs gedrückt. Gekauft hatten wir bei 93,63 EUR, heute liegt der Kurs bei 95,98 EUR. Ob das der Wendepunkt ist, werde wir sehen. Die Dividendenrendite jedenfalls lag bei über 6% und den Kurs konnten wir auch ein wenig verbilligen, liegen aber noch mit -26% ziemlich in den roten Zahlen.
2. BAT, der englische Zigarettenhersteller British American Tobacco ist uns wegen der hohen Dividendenrendite von aktuell 7,59% willkommen und auch hier haben wir auf das Positionsmaximum aufgestockt. Geraucht wird immer, gerade in Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs wird von den Betroffenen deutlich mehr zu Alkohol und Zigaretten gegriffen.
3. Tyson Foods ist der Neuzugang im Depot, der amerikanische Nahrungsmittelkonzern ist 1935 gegründet worden und hat seinen Hauptsitz in Springdale im US-Bundesstaat Arkansas. Der Konzern ist einer der weltweit größten Fleischverarbeiter. Tyson Foods beschäftigt rund 142.000 Menschen in mehr als 400 Betriebsstätten. Die Kennzahlen zeigten uns in der Watchliste eine deutliche Unterbewertung an und in Zeiten der Inflation kommen Nahrungsmittelhersteller im besser durch als Hersteller von Investitionsgütern. Seit 32 Jahren gab es keine Dividendensenkungen und in den letzten 10 Jahren betrug die Dividendensteigerung um die 21%. Wir haben von Mr. Market Aktien zu einem Kurs von 54,66 EUR bekommen, heute liegt der Wert bereits bei 57,10 EUR. Je weiter sich unterentwickelten Länder nach oben arbeiten, desto größer wird der Proteinbedarf in der Zukunft sein. All die Werbung für Insektenessen oder Laborfleisch wird sich meines Erachtens langfristig nicht durchsetzen, das sind Wunschvorstellungen einiger Eliten, welche den Menschen vorschreiben wollen was zu essen ist. Das Spiel wird aber bereits durchschaut und Protest regt sich.

Neuzugang BNS

Unser Neuzugang im Depot ist die kanadische Bank of Nova Scotia, sie gehört zu den am stärksten an den internationalen Märkten präsenten Banken Kanadas und agiert in über 55 Ländern weltweit. Die Bank of Nova Scotia ist Kanadas drittgrößtes Bankinstitut. Insgesamt beschäftigt das Unternehmen über 88.000 Mitarbeiter und bietet seine Dienstleistungen in über 3.000 Filialen an. Seit der Gründung im Jahr 1832 wird ununterbrochen eine Dividende ausgeschüttet.

Am 31. Dezember 1831 traf sich eine große Gruppe von Halifax-Geschäftsleuten im Merchants Exchange Coffee House, um die Notwendigkeit zu erörtern, eine öffentliche Bank als Alternative zur privaten Halifax Banking Company zu gründen. Drei Monate später, am 30. März 1832, wurde die königliche Zustimmung zu dem Gesetzentwurf erteilt, der „den Präsidenten, die Direktoren und die Gesellschaft der Bank of Nova Scotia“ mit einem genehmigten Kapital von 100.000 £ einbezog, von denen 50.000 £ eingezahlt werden mussten bevor das Geschäft beginnen konnte. Die Bank of Nova Scotia wurde die erste gecharterte Bank in Nova Scotia und hielt am 10. Mai 1832 ihre erste Aktionärsversammlung im Merchants Exchange Coffee House ab. Am 29. August desselben Jahres öffnete die Bank of Nova Scotia ihre Geschäftstätigkeit in Nova Scotia Gebäude von John Romans. Die ursprünglichen Mitarbeiter bestanden aus: Kassierer (COO) James Forman: und Kassierer Alexander Paul, Benjamin Carlile; und Bote James Maxwell. Der ehrenwerte William Lawson wurde zum ersten Präsidenten der Bank gewählt.

Das waren noch echte analoge Geschäftsprozesse, hier die Jamaica Niederlassung der Bank of Nova Scotia.

Neuzugang Sachversicherer

Versicherungen werden als defensiver Sektor eingestuft und genau das suchen wir. Stabile und langweilige Unternehmen, welche über die Zeit hin aber ihren Unternehmenswert steigern. Im Bereich der Versicherungen unterscheidet man z.B. noch in Lebensversicherer, Krankenversicherer, Rückversicherer und Sachversicherer. Für uns sind die Sachversicherungen (KFZ, Hausrat, Haftpflicht, Gebäude etc.) interessant, denn hier liegen die Policen in einem niedrigen Schadensrisikoverhältnis und der Cashflow im Unternehmen ist kontinuierlich. Als Burggraben gilt der Aufwand für einen Wechsel des Versicherers, denn für ein paar Cent günstiger bei einem anderen Versicherer lohnt sich der Wechselaufwand meist nicht. Uns so bleiben die Kunden dem Unternehmen treu und zahlen auch bereitwillig die Anpassungen der Policen. Wie oft habt ihr schon mal den Versicherer gewechselt? Ich fast gar nicht.

Der britische Sachversicherer, die Admiral Group plc., ist mit Fokus auf Kfz-Versicherungen tätig. Für UK umfasst die Angebotspalette die Kfz-Versicherungen unter den Handelsmarken: Admiral – für private Pkw bereits seit 1993, Bell – mit verschiedenen Leistungspaketen und einem speziellen Bonussystem, Diamond – insbesondere für Frauen, Gladiator – eine Gruppe von Versicherungsmaklern für gewerbliche Versicherungsnehmer sowie Elephant – ein online Versicherungsservice ohne persönliche Beratung vor Ort. Darüber hinaus bietet die Admiral Group plc mit Confused.com eine Informationsplattform über das Internet für einen Vergleich der Versicherungsprämien in diversen Versicherungssparten an. International ist die Admiral Group in Spanien, Italien, Frankreich und den USA tätig sowie mit Niederlassungen in Kanada und in Indien vertreten. Der Hauptsitz der Admiral Group plc ist Cardiff, UK.

Für uns waren die aktuellen Kennzahlen und der niedrige Kurs der Grund für den Einstieg und zwar gleich mit 280 Aktien in einem etwas größeren Umfang. Das gibt dann auch bereits eine nette Dividende im September. Wir werden dann sehen wo uns die Reise mit dem Admiral hinführt, hoffentlich in ruhige Gewässer.

Depotbereinigung

Wir haben heute eine Depotbereinigung durchgeführt und 2 Aktienpositionen verkauft. Einmal eine sehr kleine Position von Unilever mit nur knapp 900 EUR Investitionskapital und dann die dividendenlose Position von Warner Bros Discovery. Die genauen Ergebnisse berichte ich sobald ich die Abrechnungen bekommen habe. Dafür sind wir beim britischen Versicherungskonzern Admiral eingestiegen, dazu berichte ich dann separat. Ansonsten wünsche ich einen guten Start ins verdiente Wochenende.

Neuzugang DBS-Group

Die DBS Group Holdings LTD gehört mit einer Präsenz auf 18 Märkten zu den größten Finanzdienstleistern in Asien. Die Gruppe mit Sitz in Singapur ist in den Regionen China, Südostasien und Ostasien tätig. In Singapur sind die Bankprodukte unter den Markennamen DBS und POSB erhältlich. Zum Kundenstamm gehören neben Privatkunden vorwiegend kleine und mittelständische Unternehmen. Des Weiteren ist die Gesellschaft auf den internationalen Kapitalmärkten und im Investmentbanking aktiv. DBS war die erste Bankengruppe, die in Singapur im Jahr 2002 einen Immobilien Fonds (REIT) auflegte. Wir sind die Tage mit 100 Aktien eingestiegen, um unsere Beteiligungen im Finanzsektor etwas mehr auszubauen. Uns lag es auch an einer Diversifizierung bei den Währungen, so dass wir uns gegen amerikanische Banken entschlossen haben.

Einstieg bei Store Capital

Seit vergangenen Dienstag haben wir uns beim US-amerikanischen REIT für Gewerbeimmobilien, der Store Capital Corporation beteiligt. Das Unternehmen ist ein Triple-Net-Lease Real Estate Investment Trust, der führend in der Akquisition, Investition und Verwaltung von Single Tenant (ein Mieter pro Immobilie) ist. Die Bereiche Service, Einzelhandel und Fertigung, Restaurants, frühkindliche Bildung, Kfz-Reparatur und -Wartung, Fitnessstudios und Metallverarbeitung stellen die Top-Branchen im Portfolio dar. Mit über 2780 Immobilienstandorten in den USA und mehr als 2,0 Millionen Immobilien ist das Unternehmen gut diversifiziert. Zu den Mietern zählen nicht die ganz großen Ketten, sondern eher Mittelständler. Dadurch können höhere Mietrenditen erzielt werden, denn die Preissetzungsmacht liegt eher beim REIT als beim Mieter. Die Top 10 Kunden machen gerade mal 19% des gesamten Investmentvolumens aus, was das Gesamtrisiko bei Mietausfällen vermindert. Auch in den Krisenjahren 2020 und 2021 lag die Belegrate der Immobilien bei über 99%. Wir erwarten eine Dividendenrendite von über 5% und bauen dadurch unser passives Einkommen mit einem weiteren Cash-on-Cash-Investment aus. Im Portfolio machen die Immobilienaktien mittlerweile fast 17% aus, aufgesplittet in die Bereich Gesundheits-, Büro- und Gewerbeimmobilien. 

Hier der Auszug aus der Top 10 Mieterliste.