Mieteinnahmen aus NYC

Die Mieteinnahmen aus unserer Beteiligung an Büroimmobilien über SL Green Realty in New York City betrugen diesmal 46,05 EUR. SL Green ist ein Monatszahler mit einer 7,2%igen Dividendenrendite. Überwiesen wurden uns 46,05 EUR was den Buchverlust von -24,2% etwas mindert. Hier war der Einstieg nicht ganz optimal, denn durch die straffe Zinserhöhung der amerikanischen Zentralbank FED in den letzten Monaten litten besonders die Immobilienkonzerne. Wir haben im Januar 2022 die Beteiligung begonnen und jeweils im Juni, Juli, September und Oktober weiter zugekauft um den Einstiegskurs zu senken. Die Positionsgröße ist aktuell mit 4,9% knapp am Limit. Viel mehr zukaufen können wir nicht und das bedeutet abwarten und Dividenden kassieren.

Zukauf von SL Green Realty

Immobilien stehen aktuell auf Grund der Zinserhöhungen unter Druck. Der US-Häusermarkt ist massiv eingebrochen und doch sind für uns Immobilien ein wesentlicher Bestandteil unserer ertragsorientierten Sachwertstrategie. Wir entschieden uns für weitere 53 Aktien des Büroimmobilien-Konzerns SL Green Realty, dem Immobilien-REIT mit Fokus auf Büroimmobilien in Manhattan. Der Dividenden-Monatszahler wird uns somit das passive Einkommen aufstocken, welches wir aktuell wieder reinvestieren aber irgendwann einmal als Lebensunterhalt verwenden werden. Bei der Bewertung liegen wir nun mit einem Buchverlust von 25,35% immer noch zurück, doch wir haben Geduld und die Zeit bis Mr. Market die Unterbewertung erkennen wird. Aktuell liegt das KBV bei 0,54 und das Produkt von KGV x KBV bei gerade mal 3. Für uns deutliche Zeichen für ein Schnäppchen, ob wir dabei recht haben wird sich noch zeigen.

Dividende von W.P. Carey

Eine weitere Ausschüttungen auf die Mieteinnahmen unserer Beteiligung bei W.P. Carey betrug diesmal 66,50 EUR, dies entspricht einer Brutto-Dividendenrendite von 7,59%. Der Einstieg erfolgte im Januar 2021 und in diesen eineinhalb Jahren ist bereits ein Buchgewinn von +49,3% aufgelaufen. W. P. Carey wurde 1973 gegründet und ist eine Immobilien-Investmentgesellschaft (REIT). Es gibt auch eine Dividendenhistorie, die seit dem Börsengang im Jahre 1998 eine stets konstante, jährlich wachsende Ausschüttung bietet. Zudem bietet das Unternehmen eine gute Lösung für die Inflation: Vertraglich garantiertes Mietwachstum, das sich der Inflationsrate anpasst. Das Portfolio von W.P. Carey ist zu 24 % auf Industrieanlagen, zu 23 % auf Bürogebäude, zu 22 % auf Lagerhäuser, zu 17 % auf den Einzelhandel, zu 5 % auf Self-Storage sehr gut verteilt. Es handelt sich um einen der nach Immobilienarten am stärksten diversifizierten Netto-Leasing-REITs, die es gibt.

Dividende von Store Capital

Eine weitere Dividende aus der Immobilienbranche kam von Store Capital, einer der US-REITs, der eine Menge Qualität verspricht. Fast 3.000 Immobilien zeigen, dass das Fundament überaus diversifiziert ist. Das Management hat außerdem seit dem Börsengang vor einigen Jahren kein einziges Mal die Dividende gekürzt. Unsere Brutto-Dividendenrendite beträgt 5,74%, netto wurden 71,08 EUR ausgeschüttet. Wir sind erst im Februar 2022 eingestiegen und der Kurs hat sich noch nicht richtig bewegt (+ 0,18%). 

Nun muss ich aber doch 2 Charts zeigen, denn im USD-Raum hat die Aktie seit Februar um -10,5% verloren. 

Schaue ich mir dagegen die Kursentwicklung im EUR Raum an, dann hat sich die Aktie ganz gut gehalten. Der Grund ist der schwache EUR, der im gleichen Zeitraum gegenüber dem USD um knapp 11% abgewertet hat und somit den Kursverlust unseres Investments in USD dann neutralisierte.   

 

Dividende von SL Green

Unser Monatszahler SL Green Realty Corp. hat uns weitere 25,25 EUR an Dividenden überwiesen. Dies entspricht einer Dividendenrendite von 6,27%, auch danke des schwachen EURO’s. SL Green ist eine Immobiliengesellschaft mit Fokus auf Büroimmobilien in Manhattan. Die Geschäftsaktivitäten umfassen die Akquisition, die Verwaltung und die Gewinnmaximierung der Immobilien. Das Unternehmen besitzt 116 Büroimmobilien in Manhattan. Darüber hinaus hat SL Green in Immobilien in Brooklyn, Long Island, Westchester County, Connecticut und New Jersey investiert. Die Gesellschaft hat ihren Hauptsitz in New York, USA.

Der Kurs hat sich seit unserem Einstieg im November 2022 nicht so dolle entwickelt und liegt mit -26% ziemlich im Rückstand. Deshalb haben wir uns gestern entschieden nochmals 30 Aktien zu kaufen um den Einstiegskurs zu verbilligen. Wir leben vom Cashflow unseres Depots, denn nur Bares ist Wahres. Darauf zu warten, dass die Aktien mal steigt und wir in ferner Zukunft diese mit viel Gewinn verkaufen ist aus unserer Sicht Spekulation. Zukünftige Kursgewinne von Aktien zu realisieren ist schön und gut, aber erfolgreiche Unternehmen und solide Dividendenzahler wollen wir gar ja nicht verkaufen, denn dann würde ich ja mein regelmäßiges passiven Einkommen vernichten und die Gans die goldene Eier legt wäre geschlachtet.

Unendliche Rendite

Einen ganz interessanten Gedanke habe ich bei Robert Kiyosaki gefunden und zwar den Begriff der unendlichen Rendite. Die Rendite für Investoren bezieht sich meist auf das eingesetzte Eigenkapital und kann wie bei Immobilien durch die Aufnahme von Fremdkapital gesteigert werden. Der Trick nennt sich finanzielle Hebelwirkung (Leverage) oder auch „investing with other peoples money“. Im Immobilienbereich gibt es z.B. die 90% Finanzierungen, d.h. die Bank stellt das meiste Kapital zur Verfügung und der Mieter zahlt den Zins und die Tilgung, bis dann eines Tages der Sachwert komplett dem Investor gehört. In Zahlen ausgedrückt, mit 10% Eigenkapital (100.000 EUR) und 90% Fremdkapital (900.000 EUR) kann der Investor ein Objekt für 1.000.000 EUR stemmen.

Bei Aktien, welche deutlich volatiler sind als Immobilien, kann eingesetztes Fremdkapital bei stark fallenden Kursen zur Gefahr werden. Als Privatinvestor sollte man deshalb niemals auf Kredit spekulieren. Es gibt aber auch bei Aktien eine Möglichkeit, die Eigenkapitalrendite in die Höhe zu treiben – sogar bis hin zur unendlichen Rendite. Wie das funktioniert, will ich an folgendem Beispiel aus unserem Portfolio einmal durchrechnen.

Wir haben 105 Altria Aktien für 3.930,15 EUR mit 100% Eigenkapital gekauft und im Depot liegen. An Dividenden haben wir bis bereits 1.088,86 EUR eingenommen, was einem Cashback auf unser eingesetztes Kapital von 27,7% entspricht. Der Kursgewinn beträgt aktuell 596,93EUR oder knapp 15,2%. Um unser eingesetztes Kapital komplett zurück zu bekommen benutze ich diese Rechnung:

Eingesetztes Eigenkapital = 3.930,15 EUR abzgl. der bisher erhaltende Dividenden von 1.088,86 EUR ergibt noch einen Restanteil an Eigenkapital von 2.841,29 EUR. Beim Kurs von 43,115 EUR pro Aktien müsste ich – 2.841,29 €/43,115 EUR/Aktie = 66 Aktien – von 105 verkaufen und ich hätte all mein investiertes Geld wieder zurück. Die Restposition von 39 Aktien, welche ja dann ohne Eigenkapital noch in den Büchern stehen ergeben dann eine unendliche Rendite. Denn 39 Aktien zum Kurs von 43,115 EUR = 1.681,49 EUR dividiert durch 0,00001 EUR Eigenkapital (Division durch Null ist ja nicht erlaubt) ergibt eine unendliche Rendite von 168.114.900.000% oder 168,115 Milliarden Prozent. Da macht sogar mein Taschenrechner schlapp.

Die zweite Möglichkeit geht über die eingenommenen Dividendenerträge, indem wir solange warten, bis unsere Dividendeneinnahmen das eingesetzte Kapital übersteigen. Die Eigenkapitalrentabilität ist dann ab diesem Zeitpunkt „unendlich“, da unser eingesetztes Kapital „frei“ geworden ist.

Mieteinnahmen aus NY

Unser Monatszahler SL Green Realty, einem Büroimmobilien REIT mit Schwerpunkt in New York, hat uns die zweite Dividende in Höhe von 24,29 EUR ausgeschüttet. Dies bedeutet eine Dividendenrendite von 5,36%. Der aktuelle Buchgewinn liegt bei 7,86%. Als Ertragsinvestor liegt uns allerdings mehr an den monatlichen Mieteinnahmen und dem für uns positiven Cashflow. 

SL Green Realty Aktie

Kursanbieter:

Einstieg bei Store Capital

Seit vergangenen Dienstag haben wir uns beim US-amerikanischen REIT für Gewerbeimmobilien, der Store Capital Corporation beteiligt. Das Unternehmen ist ein Triple-Net-Lease Real Estate Investment Trust, der führend in der Akquisition, Investition und Verwaltung von Single Tenant (ein Mieter pro Immobilie) ist. Die Bereiche Service, Einzelhandel und Fertigung, Restaurants, frühkindliche Bildung, Kfz-Reparatur und -Wartung, Fitnessstudios und Metallverarbeitung stellen die Top-Branchen im Portfolio dar. Mit über 2780 Immobilienstandorten in den USA und mehr als 2,0 Millionen Immobilien ist das Unternehmen gut diversifiziert. Zu den Mietern zählen nicht die ganz großen Ketten, sondern eher Mittelständler. Dadurch können höhere Mietrenditen erzielt werden, denn die Preissetzungsmacht liegt eher beim REIT als beim Mieter. Die Top 10 Kunden machen gerade mal 19% des gesamten Investmentvolumens aus, was das Gesamtrisiko bei Mietausfällen vermindert. Auch in den Krisenjahren 2020 und 2021 lag die Belegrate der Immobilien bei über 99%. Wir erwarten eine Dividendenrendite von über 5% und bauen dadurch unser passives Einkommen mit einem weiteren Cash-on-Cash-Investment aus. Im Portfolio machen die Immobilienaktien mittlerweile fast 17% aus, aufgesplittet in die Bereich Gesundheits-, Büro- und Gewerbeimmobilien. 

Hier der Auszug aus der Top 10 Mieterliste. 

Einstieg in SL Green Realty

Noch Ende Januar sind wir bei einem US-amerikanischen Büroimmobilien REIT eingestiegen. Die SL Green Realty Corp ist eine Immobiliengesellschaft mit Fokus auf Büroimmobilien in Manhattan. Die Geschäftsaktivitäten umfassen die Akquisition, die Verwaltung und die Gewinnmaximierung der Immobilien. Das Unternehmen besitzt 116 Büroimmobilien im Großraum Manhattan. Darüber hinaus hat SL Green in Immobilien in Brooklyn, Long Island, Westchester County, Connecticut und New Jersey investiert. Die Gesellschaft hat ihren Hauptsitz in New York, USA. Das Unternehmen gehört zu den monatlichen Dividendenzahlern mit einer Dividendenrendite von 8,2%. Die Ausschüttungsquote beträgt nur 41,5% auf den freien Cashflow und die Dividendensteigerung betrug in den letzten 10 Jahren durchschnittlich um die 14%. Für uns sind Immobilien eine Absicherung gegen Inflation, denn die Preisfestsetzungsmacht ist sehr groß. Wenn die Gewerbemieten erhöht werden, werden Unternehmen nicht gleich ausziehen, denn die Wechselkosten für das Unternehmen wären extrem hoch. Außerdem ist der Büroimmobilienmarkt in New York aus unserer Sicht eines der sichersten, denn die gesamte US-Finanzwirtschaft sitzt schwerpunktmäßig um die Wall Street und das zieht auch andere Unternehmen an. Wir sind gespannt auf die Entwicklung des Monatszahler und erfreuen uns an den monatlichen Mieteinnahmen und das für uns ohne großen Aufwand mit den Mietobjekten und Mietern. Hier einige der Immobilien die wir nun anteilig besitzen.

3N REIT’s

Um die REIT’s (Real Estate Investment Trust) schleiche ich schon lange herum. Die Investition in Sachwerte wie Immobilien erscheint mir auf Grund der ausufernden Gelddruckerei der Zentralbanken als echte Alternative zu Giral- und Papiergeld. In eine einzelne vermietete Immobilie zu investieren, kann meist nur über einen Kredit realisiert werden und dann ist man mit einem hohen und gehebelten Investitionsbetrag in nur einem Objekt investiert. Das Risiko ist somit sehr hoch, das richtige Objekt zum richtigen Preis in der richtigen Lage mit den richtigen Mietern gewählt zu haben. Dies widerspricht der Risikominimierung durch Diversifikation. Ein REIT besitzt ein Portfolio an Immobilien und mindert somit das Risiko des Investor. Noch interessanter ist die Variante aus den USA eines Triple-Net-Lease-REIT. Dies bedeutet dass der Mieter alle Kosten für Steuer, Versicherung und Instanthaltung selbst tragen muss. Dies ist ein sehr lukratives und vorhersehbares Geschäftsmodell, denn so ein Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen der Finanzierung fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand und Kosten. Viele REITS kaufen die Immobilien von Unternehmen und vermietet sie dann im Rahmen langfristiger Mietverträge direkt an die Vorbesitzer zurück. Den Mietern werden so Mittel zur Wachstumsfinanzierung zur Verfügung gestellt. Damit profitieren die 3N-REIT’s relativ risikolos von der Spanne zwischen den Mietpreisen und den Finanzierungskosten. Zur weiteren Risikostreuung gibt es außerdem die Möglichkeit REIT’s aus verschiedenen Immobilien Sektoren auszuwählen. Da wären z.B. die Industrieimmobilien wie Produktionsstätten oder Logistikhallen, Office REIT’s im Bereich Bürogebäude, dann Einzelhandelsimmobilien wie Shopping Malls und Residential REIT’s also Immobilien für Wohnzwecke. REITS verzeichneten während des Corona-Crashs im März 2020 querbeet enorme Kursverluste. Das war auch kein Wunder, denn die weltweiten Lockdowns führten zu enormen Verwerfungen an den Immobilienmärkten. Im Anschluss kam es dann jedoch zu einer zweigeteilten Entwicklung. Während REITs, die z.B. auf Logistik, Digitalsektor oder andere „Krisengewinner“ Branchen setzten, sich stark erholten, hinken andere REITs weit hinterher. REITs mit Fokus auf Büro- und Geschäftsimmobilien oder Hotellerie und Gastronomie leiden unter der immer noch in den meisten Ländern weiterhin eingeschränkten Bewegungsfreiheit und der starken Tendenz zum Homeoffice. Auch REITs mit Schwerpunkt auf Pflegeeinrichtungen und Seniorenheime verzeichnen aufgrund der Pandemie geringere Auslastungen und damit auch sinkende Einnahmen. Wir werden uns in nächster Zeit speziell die US-REIT’s genauer anschauen und vielleicht sogar in einem 3N-REIT investieren.