3N REIT’s

Um die REIT’s (Real Estate Investment Trust) schleiche ich schon lange herum. Die Investition in Sachwerte wie Immobilien erscheint mir auf Grund der ausufernden Gelddruckerei der Zentralbanken als echte Alternative zu Giral- und Papiergeld. In eine einzelne vermietete Immobilie zu investieren, kann meist nur über einen Kredit realisiert werden und dann ist man mit einem hohen und gehebelten Investitionsbetrag in nur einem Objekt investiert. Das Risiko ist somit sehr hoch, das richtige Objekt zum richtigen Preis in der richtigen Lage mit den richtigen Mietern gewählt zu haben. Dies widerspricht der Risikominimierung durch Diversifikation. Ein REIT besitzt ein Portfolio an Immobilien und mindert somit das Risiko des Investor. Noch interessanter ist die Variante aus den USA eines Triple-Net-Lease-REIT. Dies bedeutet dass der Mieter alle Kosten für Steuer, Versicherung und Instanthaltung selbst tragen muss. Dies ist ein sehr lukratives und vorhersehbares Geschäftsmodell, denn so ein Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen der Finanzierung fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand und Kosten. Viele REITS kaufen die Immobilien von Unternehmen und vermietet sie dann im Rahmen langfristiger Mietverträge direkt an die Vorbesitzer zurück. Den Mietern werden so Mittel zur Wachstumsfinanzierung zur Verfügung gestellt. Damit profitieren die 3N-REIT’s relativ risikolos von der Spanne zwischen den Mietpreisen und den Finanzierungskosten. Zur weiteren Risikostreuung gibt es außerdem die Möglichkeit REIT’s aus verschiedenen Immobilien Sektoren auszuwählen. Da wären z.B. die Industrieimmobilien wie Produktionsstätten oder Logistikhallen, Office REIT’s im Bereich Bürogebäude, dann Einzelhandelsimmobilien wie Shopping Malls und Residential REIT’s also Immobilien für Wohnzwecke. REITS verzeichneten während des Corona-Crashs im März 2020 querbeet enorme Kursverluste. Das war auch kein Wunder, denn die weltweiten Lockdowns führten zu enormen Verwerfungen an den Immobilienmärkten. Im Anschluss kam es dann jedoch zu einer zweigeteilten Entwicklung. Während REITs, die z.B. auf Logistik, Digitalsektor oder andere „Krisengewinner“ Branchen setzten, sich stark erholten, hinken andere REITs weit hinterher. REITs mit Fokus auf Büro- und Geschäftsimmobilien oder Hotellerie und Gastronomie leiden unter der immer noch in den meisten Ländern weiterhin eingeschränkten Bewegungsfreiheit und der starken Tendenz zum Homeoffice. Auch REITs mit Schwerpunkt auf Pflegeeinrichtungen und Seniorenheime verzeichnen aufgrund der Pandemie geringere Auslastungen und damit auch sinkende Einnahmen. Wir werden uns in nächster Zeit speziell die US-REIT’s genauer anschauen und vielleicht sogar in einem 3N-REIT investieren.